觀點 
王彬：法學博士、公司律師。 在娛樂滿屏的年代，我們只做金融那點兒專業的事兒。微信號: fuxianbubin
作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin）
裕豐圍舊改近期表現出的建設節奏，與此前跨越十四年的漫長改造歷程形成鮮明對比。
觀點網 近期，廣州老黃埔片區又一樁舊改傳來消息。
2月6日，廣州裕合城市更新投資有限公司發布公告，針對廣州市黃埔區下沙裕豐圍舊村改造項目AP0516016、AP0516020地塊建設工程設計施工總承包進行公開招標。
據悉，本次招標涉及復建區及融資區，總建筑面積約25.34萬平方米。其中，融資區總建筑面積約11.2萬平方米，復建區約14.14萬平方米，規劃設計33項便民公服配套設施。
按照計劃，融資區與復建區將于2026年3月20日同日開工。其中，融資區預計工期為912天，計劃于2029年3月9日竣工；復建區工期稍長，預計于2029年9月竣工。
從地理區位看，下沙裕豐圍片舊村改造項目位于黃埔區黃埔街道，東臨豐樂南路，南臨規劃海員路，西至機關村小區與黃埔公園，北靠興隆街，緊鄰地鐵7號線、13號線裕豐圍站。
最新規劃顯示，改造范圍用地面積約7.61公頃，地塊內除規劃12棟高層住宅外，臨街還設有3棟商業項目。項目通過改造修復下沙涌生態廊道，并串聯烏涌、黃埔公園等節點。
按下加速鍵
裕豐圍舊改近期表現出的建設節奏，與此前跨越十四年的漫長改造歷程形成鮮明對比。
早在2012年，包含下沙裕豐圍片區在內的黃埔區14個轉制社區和1個自然村被列入“城中村”改造范圍。同年7月，舊改方案通過表決，同意率90.93%。
據當年公示資料顯示，AP0516021地塊由商業金融業用地更改為商業商務設施用地，總用地面積縮減至4728平方米。
另一塊原用于建設豐樂南公交總站的AP0516022地塊，面積則由5016平方米增至6220平方米，并增加了商業及商務設施用地性質。
此后數年，項目僅完成控規修正與基礎數據摸查，進展一度陷入膠著。直至2024年，才真正按下“加速鍵”。
當年5月，項目被列入廣州市2024年城市更新項目年度計劃。11月，實施方案正式獲黃埔區政府批復。
進入2025年，隨著中交投資與科學城集團旗下廣州峻森投資有限公司組成的聯合體于3月被正式確認為合作企業，項目推進勢如破竹。
4月，下沙（裕豐圍片）被列入《黃埔區2025年重點建設項目計劃》中的59個舊改項目名單；一月后，項目取得控制性詳細規劃調整批復；8月10日，征拆簽約正式啟動，首批12棟住宅完成簽約。
9月，項目拆補方案表決同意率達95%。據坊間流傳的方案顯示，合法住宅及符合條件的無證建筑每棟回遷安置建筑面積最高補償四層。合法建筑按1:1比例安置，若選擇棄產補償則參照1.5萬元/平方米的標準執行。
與此同時，方案設置了包含50元/平方米/月的首期臨遷費、無證圍院空地1萬元/平方米補償，以及每戶最高7萬元的簽約交樓獎勵。
10月30日，項目公司廣州裕合城市更新投資有限公司揭牌，拆除工作正式啟動。隨后三個月內，裕豐圍拆除工作開展得如火如荼，至2026年1月30日實現主體房屋清零，從簽約到清零耗時約180天。
裕豐圍項目建設招標，緊隨其拆除工作的完成。
從項目施工時間表看，若進展順利，融資區最早有望在今年“金九銀十”入市，屆時將與不遠處同屬于“老黃埔”板塊珠江·海珠里等項目形成競爭。
梳理公開資料可見，除中交投資拿下裕豐圍外，中交集團旗下另一子公司——中交城投，亦于去年在黃埔區獲取了5個項目。
5月，中交城投簽約介入南崗北、夏園、金坑銀嶺、金坑鄧屋四個舊村改造項目。與裕豐圍項目不同，上述四村主要采用“依法征收、凈地出讓”的新模式。
7月，中交城投聯合科學城集團成立項目主體，正式承接上述地塊的土地整理與開發工作。其中，金坑村銀嶺片區復建區已于2025年6月28日動工。
此外，中交城投于2024年底競得黃埔將軍山地塊，也在2025年轉化為“中交科城·黃埔未來城”項目并進入建設期。
黃埔舊改棋局
裕豐圍項目提速，實則是黃埔區舊改持續推進的一個縮影。
2018年，黃埔區獲批省級“三舊”改造改革創新試點，全區共有40個項目列入城市更新年度計劃，續建項目均位于老黃埔片區。
將視線投至2026年1月29日，廣州發改委正式印發2026年重點建設項目計劃，指明市內有97個“三舊改造”重點項目，總投資規模達到約1125億元。
其中，黃埔區占據31個名額，主要以科學城、知識城為主。
分析認為，黃埔區舊改版圖呈現“項目多、投資大、連片推進”三大特征。
在這盤棋局中，新龍鎮鎮龍村（西片區）與龍佛街五村七片項目，均為多村連片改造案例，前者總投資額達607.46億元，2026年計劃投資54.11億元；后者總投資額達502.48億元，2926年計劃投資53.2億元。
回溯歷程，鎮龍村項目于2020年啟動摸查，被列入黃埔區首批“舊改沖刺計劃”，隨后通過多輪方案修編以適配產業園規劃需求。
目前，項目已由科學城集團推進實現多個自然村連片動遷清零，轉入大規模土建階段。
與之并行的龍佛街五村七片項目，則自2019年開啟“聯合體招標”，在2024年完成拆補方案表決后，同樣由科學城集團主導啟動首批連片建筑的機械清拆，現已進入首期回遷房地塊的基坑開挖期。
有分析人士指出，這種大規模的土地整理與再開發，有利于支撐黃埔區于2021年5月27日在《黃埔區 廣州開發區沖刺萬億制造行動計劃》中提出的“萬億制造”目標。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“觀點”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
