作者：桿姐

來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）

最近這周，渝派房企命途多舛，杠桿地產(chǎn)總結(jié)一句話：幾家歡喜幾家憂。

龍湖組織架構(gòu)大調(diào)整，將地產(chǎn)航道獨(dú)立，總部輕量化設(shè)置，向管理要紅利，看上去決心滿滿。

金科則有點(diǎn)小麻煩，黃紅云前妻公開(kāi)喊話，搞得有點(diǎn)不愉快。

曾經(jīng)的“渝派房企三甲”之一協(xié)信更惱火，100多億元的債務(wù)逾期，前幾天，重慶市第五中級(jí)人民法院發(fā)布的公告顯示，重慶市協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司被申請(qǐng)破產(chǎn)，申請(qǐng)人為北京易禾水星投資有限公司。

在重慶地產(chǎn)圈里，除了曾經(jīng)的“三甲”，還有最近的“五朵金花”，從排名也可以看到，他們分別是：龍湖、金科、華宇、東原、協(xié)信。

龍湖、金科、協(xié)信的消息，最近桿友們應(yīng)該聽(tīng)得很多了。華宇和東原活得如何？

華宇發(fā)債背后

7月9日，華宇集團(tuán)2021 年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行的公司債券（第一期）于在上交所上市。

根據(jù)此前披露，此次發(fā)行規(guī)模為5.1億元，票面利率7%，主要用于償還即將回售或到期的公司債券。

因?yàn)檫@次債券發(fā)行，杠桿地產(chǎn)也得以看到并未上市的華宇集團(tuán)背后的部分財(cái)務(wù)狀況。活得到底如何？數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話。

下圖可以看到，房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)還是華宇集團(tuán)的主力軍，2018-2020年，營(yíng)業(yè)規(guī)模上整體營(yíng)收呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，分別為103.54億元、135.48億元、163.36億元。但毛利潤(rùn)和毛利率就沒(méi)那么樂(lè)觀，2020年的影響還是挺明顯。

其中毛利潤(rùn)從2019年的39.28億元降到2020年的37.55億元；毛利率降得更厲害，從2019年的28.99%降到2020年的22.99%。

再來(lái)看看其他財(cái)務(wù)指標(biāo)，華宇集團(tuán)有幾大增降。

首先是營(yíng)收穩(wěn)步趨升，上面有說(shuō)就不贅述了；

另外還有貨幣資金上升，2020年，華宇集團(tuán)的貨幣資金為117.8億元，比2019年多了近50億元。

其次總有息債務(wù)大增，同樣2020年，華宇的總有息債務(wù)為323.3億元，同比上漲近80億。

受此影響，資產(chǎn)負(fù)債率增加，從2019年的69.35%微增到2020年的71.43%。

下降方面，2020年，反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~，華宇集團(tuán)降幅明顯，從2019年的16.86億元降至2020年的14.25億元。

再就是毛利率，前文杠桿地產(chǎn)有說(shuō)；連帶營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率有所下滑；凈資產(chǎn)收益率逐年下降。

錢越來(lái)越不好賺了，大部分房企都不例外。

此外，從華宇的有息負(fù)債期限結(jié)構(gòu)可以看到，3年內(nèi)要償還的債務(wù)占比達(dá)到78.41%，短期債務(wù)壓力還是比較明顯。好在融資渠道還算通暢。比協(xié)信活得好。

項(xiàng)目品質(zhì)問(wèn)題需要注意，就杠桿地產(chǎn)了解，最近維權(quán)的情況有點(diǎn)多。

東原滑落

接下來(lái)是東原地產(chǎn)。

2014年，東原地產(chǎn)重組迪馬股份，完成借殼上市。目前，上市公司迪馬股份的主營(yíng)業(yè)務(wù)分為房地產(chǎn)和專用車制造兩大板塊。但從收入占比來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)絕對(duì)是他的“頂梁柱”。

如2020年報(bào)披露，迪馬股份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)服務(wù)收入195.77億元，同比增長(zhǎng)7.48%，毛利率20.09%；

專用車生產(chǎn)業(yè)務(wù)收入9.76億元，同比增長(zhǎng)3.24%，毛利率21.80%；

建筑業(yè)收入4.21億元，同比增長(zhǎng)86.43%，毛利率13.37%。

以東原的體量，這個(gè)營(yíng)收增速和毛利率實(shí)際上都是偏低的。

2021年上半年，東原地產(chǎn)的表現(xiàn)如何？

從中指院統(tǒng)計(jì)的銷售榜單里杠桿地產(chǎn)看到，和2019上半年比，東原掉出前50，滑落至53位，權(quán)益銷售額排名第72位。

前段時(shí)間，迪馬股份發(fā)布了關(guān)于2021年當(dāng)年累計(jì)新增借款的公告。

公告顯示，截至2021年5月31日，公司借款余額（含發(fā)行債券）為人民幣207.19億元，較2020年末借款余額162.11億元增加45.08億元。公司當(dāng)年累計(jì)新增借款超過(guò)2020年末凈資產(chǎn)182.89億元（經(jīng)審計(jì)）的20%。

五個(gè)月規(guī)模增長(zhǎng)了27.8%，超過(guò)了去年央行和住建部制定的房企融資新規(guī)里的上限15%。

不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，能融到資都是好事。

7月初，迪馬股份發(fā)布公告，從業(yè)務(wù)發(fā)展、融資和信批等方面全面調(diào)整，側(cè)面也可以看到其求變的決心。

03

會(huì)更好嗎？

回顧上半年，我們聽(tīng)到了太多悲傷的故事。

閩系房企先后折戟、某位川派大佬也傳出不好的消息，大魚(yú)吃大魚(yú)的跡象漸顯，跑可能死，不跑死的概率更大。

與閩系等相比，渝派房企還算是堅(jiān)強(qiáng)的。雖然各自都有些大小問(wèn)題，但目前尚在合理范圍。

其他如愛(ài)普、新鷗鵬、財(cái)信等在重慶樓市上的動(dòng)靜也越來(lái)越小，但對(duì)于如今的地產(chǎn)圈來(lái)說(shuō)，沒(méi)有消息就是最大的好消息，某種程度上是對(duì)的。

下半年會(huì)更好嗎？就在杠桿地產(chǎn)寫(xiě)這篇文章時(shí)，傳來(lái)上頭全面降準(zhǔn)的消息，這或許是個(gè)好消息。

一切還在進(jìn)行時(shí)，結(jié)果如何尚未可知，但愿都會(huì)更好。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 龍湖求變，金科震蕩，協(xié)信爆雷，渝派房企活得咋樣？