面包財經(jīng) 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：面包財經(jīng)
來源：面包財經(jīng)（ID：mianbaocaijing）
中南建設(shè)于近日發(fā)布了2020年年報及2021年一季報。財報顯示，公司2020年實現(xiàn)營收786.01億元，同比增長9.4%；歸母凈利潤70.78億元，同比增長70%。
毛利率回升疊加非并表項目投資收益增加推動凈利率上行。2020年，公司結(jié)算毛利率19.14%，同比提升1.21個百分點；非并表項目投資收益同比增長105.1%至42.9億元，推動凈利率上行3.49個百分點至9.93%。
由于結(jié)算結(jié)構(gòu)的原因，2021年第一季度公司綜合毛利率為21.41%，同比下降2.35個百分點，但相比2020年高出4.12個百分點。
截至2021年一季度末，公司現(xiàn)金短債比為1.46倍，扣除受限資金之后為1.11倍，凈負債率為97.54%，剔除預收后的資產(chǎn)負債率為78.63%，財務歸屬“黃檔”。
毛利率有所增長，盈利能力提升
據(jù)披露，公司2020年銷售面積1685.3萬平米，同比增長9.4%；銷售金額2238.3億元，同比增長14.2%，首次突破2000億元。其中一、二線城市占比41%，同比略有下降。由于去年低基數(shù)的原因，公司2021年第一季度實現(xiàn)合同銷售面積351.5萬平方米，銷售金額484.2億元，同比分別增長114.8%和124.3%。
公司2020年完成竣工面積約1349萬平方米，同比增長42.6%。由于竣工項目并表比例有所下降，房地產(chǎn)業(yè)務結(jié)算收入585.7億元，同比增長13.5%。竣工結(jié)轉(zhuǎn)的加快帶動公司營收規(guī)模進一步擴大。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營收786.01億元，同比增長9.4%；歸母凈利潤70.78億元，同比增長70%。
圖1：2016-2020年中南建設(shè)營收及歸母凈利潤
公司2020年業(yè)績保持高增長，主要源于：（1）盈利能力持續(xù)提升，結(jié)算毛利率為19.14%，在行業(yè)整體利潤率中樞下行的趨勢下逆市增長1.21個百分點。按照房地產(chǎn)行業(yè)的特性，體現(xiàn)到報表的利潤率相對來說是滯后的。從拿地利潤率兌現(xiàn)到銷售利潤率，與預估售價誤差、融資成本以及推貨節(jié)奏有關(guān)；銷售利潤率兌現(xiàn)為報表利潤率，還受結(jié)算節(jié)奏和結(jié)算結(jié)構(gòu)的影響。按照主流房企的開發(fā)節(jié)奏，拿地利潤率大約在3-5年后兌現(xiàn)為報表利潤率。
追溯中南建設(shè)過往拿地及銷售數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，前期公司地貨比處于較低水平，2018年僅為21.44%，也就意味著當期拿地項目毛利率較高。“三道紅線”以來，各大房企都在著力去杠桿、降負債，加快開工銷售、竣工結(jié)轉(zhuǎn)來增加銷售回款或從一定程度上縮短從拿地環(huán)節(jié)到結(jié)算環(huán)節(jié)的兌現(xiàn)期。報告期內(nèi)，中南建設(shè)毛利率逆勢提升，或因前期高毛利項目逐步進入結(jié)算期所致。
圖2：2017-2020年中南建設(shè)地貨比
（2）三項費率為6.49%，同比下降1.0個百分點。其中銷售費用率、管理費用率、財務費用率分別為2.2%、3.59%、0.7%，同比分別增長0.16、下降0.89、下降0.24個百分點。（3）非并表項目投資收益明顯增加，投資收益同比增長105.1%至42.9億元。最終推動公司凈利率同比提升3.49個百分點至9.93%。
圖3：2016-2020年中南建設(shè)銷售毛利率與凈利率
由于結(jié)算結(jié)構(gòu)的原因，第一季度公司綜合毛利率為21.41%，同比下降2.35個百分點，但相比2020年高出4.12個百分點。同時由于公司銷售費用率同比下降0.50個百分點，管理費用率同比下降1.28個百分點，權(quán)益凈利潤率同比僅下降0.60個百分點，明顯小于毛利率下降幅度。
拿地端表現(xiàn)積極，一季度新增項目平均樓面價明顯下降
2020年，中南建設(shè)新增項目107個，規(guī)劃建筑面積合計約1523萬平米，同比增長54%；拿地金額為762億元，同比增長46.7%；平均樓面價5002元/平米，略低于2019年但仍維持較高水平。
2021年第一季度，公司新增項目12個，規(guī)劃建筑面積合計約222萬平方米，同比增加33.7%。新增項目平均樓面價約3340元/平方米，較2020年有明顯下降。
圖4：2017-2020年中南建設(shè)新增土地情況
拿地強度方面，在金額口徑下，公司2020年拿地強度為34.03%，較2019年提升7.56個百分點。截止2020年末，公司在建項目規(guī)劃建面3042萬平米，未開工項目規(guī)劃建面1430萬平米。在合計4472萬平米可竣工資源中，一、二線城市占比約35.4%，同比下降0.6個百分點。
資產(chǎn)負債率越過監(jiān)管紅線，財務歸屬“黃檔”
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行于2020年8月召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，明確了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理新規(guī)，提出“三道紅線”，即剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍。
按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；“兩線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。
截至2021年一季度末，公司有息負債778.5億元，較2020年末下降2.6%，占總資產(chǎn)的比例為21.61%，較2020年末下降0.63個百分點。其中短期債務（短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負債）195.2億元，占有息負債的比例為25.07%，較2020年末下降4.18個百分點。
圖5：2017-2021Q1年中南建設(shè)有息負債狀況
報告期末，公司現(xiàn)金余額285.78億元，同比增長6.22%，現(xiàn)金短債比為1.46倍，扣除受限資金之后為1.11倍，滿足監(jiān)管要求；凈負債率為97.54%，滿足監(jiān)管要求；剔除預收后的資產(chǎn)負債率為78.63%，仍越過監(jiān)管紅線，財務歸屬“黃檔”。
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